对（duì）于养老，许多（duō）人的观念还停留（liú）在硬件的打造，以为有更好（hǎo）的医疗设施、引进知名的养老机（jī）构，就是在做（zuò）养老小镇，对于这个（gè），我完（wán）全不能认同（tóng），养老小（xiǎo）镇不等同于（yú）养老院，养护功能（néng）只（zhī）是养老小镇的基（jī）础配套，养（yǎng）老（lǎo）小镇更重（chóng）要的功能，是给健康老人提供快乐、活力、精神（shén）满足的生活家园。同时，养老（lǎo）小镇不是做慈（cí）善，需要盈利，除了环境好、空气好、配（pèi）套好外，养（yǎng）老小镇（zhèn）最重要的是找到合适的运营模式。

 

A、养老院与养老小镇的不同

这里我们（men）必须厘淸养老院（yuàn）和养老（lǎo）小镇的不同定（dìng）义：

养老院是以医、养、护为（wéi）主的机构运（yùn）营主体，强调（diào）医、护的（de）功能（néng），注重的是老人（rén）身（shēn）体和生命的维（wéi）护。也就是说入住养老院的（de）更（gèng）多是半自理、失能的老人。

而养老小（xiǎo）镇则（zé）是以希望独立生活的老人以（yǐ）及服务于老人（rén）的（de）其他产业的聚（jù）集而形成的聚集地。强调的（de）是老年生活，包括了更多（duō）精神层面的（de）需求。特别注重空（kōng）气（qì）质量、自然资源、人文环境（jìng）、生（shēng）活休（xiū）闲配套，当然针对老人的（de）医、护配（pèi）套也是重（chóng）点（diǎn）。

B、养老小镇盈利（lì）模（mó）式的误区（qū）

在（zài）讨论期间，我更（gèng）关注养（yǎng）老（lǎo）地产的运营模式和盈利模式。现在很多开发商都开（kāi）始（shǐ）进入养老地产，但在全国（guó）成功的却不多。所有的开发商（shāng）或者养老（lǎo）院长，把赚（zuàn）钱（qián）的目光对准的（de）是入住（zhù）的老（lǎo）人——什么会员费、动辄（zhé）几百万的入门（mén）费、每月大几千的（de）生活费。老人（rén）退休后收入本来就不高，还要把（bǎ）他们仅剩的保命钱搜（sōu）刮一空，这是极其没有道（dào）德和良知的行为。有人会说我们养（yǎng）老服务（wù）本来就（jiù）是（shì）针对高收入的那部分少数群体的，那么（me），中国（guó）更（gèng）多（duō）的一般（bān）收入的老人们就不需（xū）要养（yǎng）老了（le）？开（kāi）发（fā）商（shāng）首先应该有强烈的（de）社（shè）会责任感，这是我一直强调（diào）的。当然，我们（men）也不能要求开发（fā）商只做雷锋。那么，如何既满足大多数（shù）老人的养老（lǎo）需求（qiú），又能实现可预（yù）期的开发利润？这就（jiù）需要模式的创新：开发模式、运营模式、盈利模式的全面创新。讨论（lùn）中大（dà）家认为很难，包括现（xiàn）在很（hěn）多大的开发企业也没能找到更好的方向。

C、正确（què）的（de）养老小镇盈利模式

在养老模式的研（yán）究（jiū）推（tuī）演过程中，什么是我们关注的重点（diǎn）？是人，是我（wǒ）们服务（wù）的老年人群（qún）体，研（yán）究他（tā）们的切（qiē）身需求。特别是老人的三大需求（qiú）：直（zhí）接（jiē）需求、精（jīng）神需求与关联需求。直（zhí）接需求，如医疗（liáo）康复、家政服务、卫生护理等（děng）；精神需求，如社交、休闲娱（yú）乐等；关联需求，如子女（nǚ）前（qián）来看望（wàng）带来的餐饮、住宿（xiǔ）需求等。

另外有（yǒu）一些需求（qiú）则是（shì）个性的，比如对于自理、半自理以及失能老人，在养护服（fú）务需求上就有（yǒu）明显的差异性，项目（mù）在功能设置及份额配比上也要科（kē）学（xué）合理设置。

小镇（zhèn）的（de）功能重在养，养身、养心、养情，而这样的（de）小镇往往（wǎng）不仅是被老人所钟情，也同样被很多（duō）有度假（jiǎ）需（xū）求的人所向往，也就是说，这样的小镇不仅具备了养老功能（néng），同（tóng）时也具（jù）备了度假的功（gōng）能。因此（cǐ），这就注定（dìng）了（le）小镇不仅仅只有（yǒu）老人，还（hái）有更多的是其他（tā）关联产业的服务（wù）人员和度假旅居的人。如此（cǐ）规模的人口聚集，没有房地产的开发能成立吗?

当然，文旅、养老小镇的房地产开（kāi）发绝不同（tóng）于城市的（de）地产开发，无论是建筑产（chǎn）品还是环（huán）境设（shè）计、配套功（gōng）能，都必须根据（jù）小镇的定位和需求来规划，特别是（shì）关联产业的布局尤为（wéi）重要。

目前，也只有做（zuò）好了养老（lǎo）地产的开发，投资者也才有能力真（zhēn）正开发和运营养老产业（yè）、养老院，绿城（chéng）的乌（wū）镇雅园（yuán）、泰康保险无不如此！

目前养老模式有很（hěn）多，但我们将会有所创新，其盈利模（mó）式主要是养老产业链的开发、养护（hù）运营、养老公寓出租。我们（men）将用地产开发的盈利弥补（bǔ）养老院的不足。

D、养老小镇的产业规划

养老（lǎo）院不（bú）赚钱，养老产业（yè）才赚钱！

养老产业除了有养老院外，还包括老（lǎo）年人康（kāng）复医（yī）院、养（yǎng）老公寓、老年人大学、教育配套、商场（chǎng）等等（děng），以及其他（tā）养老的链条都可以产生经济效应。另外，一（yī）个（gè）老（lǎo）人居住（zhù）在项目（mù），还能吸引三代人（rén）前来（lái）探望以及（jí）消（xiāo）费，这是一个很好的盈利（lì）点。很多人之所（suǒ）以不（bú）赚钱（qián），是因为把养（yǎng）老（lǎo）项目（mù）等同于（yú）养老院，盖个房（fáng）子以（yǐ）为老人就（jiù）会来，当然会遭（zāo）遇失败。

我们经常说老（lǎo）年（nián）人（rén）是（shì）“越（yuè）老越小”，年纪越长对（duì）童真、童趣更多一份渴（kě）望，也更喜欢（huān）人多热闹的（de）氛（fēn）围，那么在（zài）项目商业、幼儿园、学（xué）校的设置上就应当（dāng）考（kǎo）虑与养老院的关（guān）联关系。

我提出过（guò）一个非常新颖（yǐng）的（de）想法（fǎ）——建（jiàn）一个高端幼儿园。现（xiàn）在很多老人退休了都要在家（jiā）带孙子、孙女（nǚ），他们不想去（qù）养老院（yuàn），儿女也（yě）不让他们去（qù）。但如果（guǒ）将幼儿园引入养老（lǎo）项目，就可以解（jiě）决（jué）“老人带孩子以及小孩上学”的问题。“你（nǐ）想一想，一套十几平方米（mǐ）的养老公（gōng）寓，首付不（bú）高，配套也齐全，谁不愿意？”

接下（xià）来就是如何厘清各业态间的逻（luó）辑关系。以养老为核心，那么相关的资源就必须向这里倾斜；其他业态不仅资源配置要节制，而且在总体规划、功（gōng）能和（hé）价值定位上也要扮演（yǎn）相对配合、从属的角色，从而（ér）将养老业态的核心（xīn）价（jià）值（zhí）充分发挥出来。其他的指标，如面积空间、配套设施等也要有综合的考量。这里要注（zhù）意的是，项（xiàng）目（mù）养老（lǎo）部（bù）分绝（jué）不可是简单的养老院，而（ér）是必须（xū）能带动旅游、休（xiū）闲（xián）、商业（yè）等业态（tài），实现相互协调、共（gòng）同发展，产生“1+1＞2”的共（gòng）振效应。

这实际上也（yě）是非（fēi）常考验操盘（pán）者的眼光、胸怀（huái）和经验（yàn），对（duì）项目的理解得透不（bú）透（tòu）彻（chè），对项（xiàng）目的定位把（bǎ）握得（dé）准不准（zhǔn）确，对各种业态（tài）熟不熟悉，对新型地产发展的趋势（shì）了不了解，都决定着项目未来走向何方、能达到什么样的水平和高（gāo）度。

除（chú）了气候宜人、空气（qì）清新、环境优美的地方，养（yǎng）老小镇还特别适合与保健（jiàn）品相（xiàng）关联（lián）。作（zuò）为泸沽湖之姊妹湖，丽江市（shì）永胜县程海湖边上出现多（duō）个“百岁村”。这里生（shēng）产全国独一无（wú）二的（de）高原（yuán）生（shēng）物——螺旋藻保健品。因（yīn）此，我（wǒ）建（jiàn）议程海保尔集团把养老养生作为（wéi）主导产业，螺旋（xuán）藻为（wéi）辅助（zhù），在人（rén）群导入的基础上发展文旅和宜居小镇。

E、养老小镇的人（rén）性设计

在规划设计方（fāng）面，要充分（fèn）考（kǎo）虑目标（biāo）人（rén）群的（de）性格和（hé）生活特征。如大连（lián）旅顺阳光海（hǎi）岸生态养老度假城项目，定位为中国首（shǒu）个国际（jì）养老试验基地。俄罗斯风情小镇是其核心价值（zhí）点（diǎn）所在（与俄罗斯政府签约打（dǎ）造（zào）专门针（zhēn）对俄罗斯客户的风情小镇（zhèn））。那么在（zài）规划（huá）设计上就不仅仅是（shì）让俄罗（luó）斯朋友宾至如（rú）归，而是要更进（jìn）一步：感受如同家乡一般，而气候、环（huán）境更（gèng）舒适。只有这（zhè）样，才能算得是上地道的俄罗斯风情，不仅对俄罗（luó）斯客户具备（bèi）强大的吸引（yǐn）力（lì），同时（shí）也是项目（mù）独特的魅力所在，成为（wéi）项目品牌树立和传播的支点（diǎn）。比如（rú）俄罗斯（sī）人热情、奔放甚至有（yǒu）点好（hǎo）斗，喜欢喝酒、跳舞和（hé）音乐，户外活动是其生活的重要组成（chéng）部分，广场是其城市不可（kě）缺（quē）少的组成元（yuán）素，是（shì）各种社（shè）交生活的中心。

F、养老（lǎo）小镇的（de）运营平台

既（jì）然敢定位于“中国首（shǒu）个（gè）国际养老试验基地（dì）”，那么在养老（lǎo）服务上本项目也是高要求、高水（shuǐ）准，请来有经验的“洋教练”指导作战：养老部分由美国（guó）专业设计所进行设计，运营管理由美国专业（yè）养老机构来把控。引（yǐn）入美国养老机构，就（jiù）是为了在目（mù）前国（guó）内养老服（fú）务（wù）还不够专业的背景下，以专（zhuān）业服务来形成差（chà）异（yì）化（huà）竞（jìng）争优（yōu）势（shì）。

那（nà）么项（xiàng）目首先在产品的设计上就（jiù）要把（bǎ）专业（yè）做扎实（shí），养老部分的设计（jì）切不可操之过急，而是应当让美国养老机构将（jiāng）一些相关功能要求、技术指标和设计意见发过来，并结合（hé）国际、国内养老发展的趋势、特点进行综合考虑，既充分发挥专业机构的专业能力，又能（néng）够切实（shí）落地、持久运（yùn）营。

在盈利模式上我建议赶快设计开辟一个“中国区”，通过物业出售和持有运营并举来平衡项目投入资金。所谓墙外（wài）开花墙内香，不仅是俄（é）罗斯人喜欢（huān），这种（zhǒng）特殊的国（guó）际（jì）文化风情必然会吸引国内的客户群体。因（yīn）此“中（zhōng）国区”的开（kāi）辟必将（jiāng）和俄罗（luó）斯风情（qíng）小镇形成双轮驱动、交替互（hù）补（bǔ）。

但要注意的是，“中（zhōng）国区（qū）”切不可再去卖房子，而是要卖服务。因此，“中国区”是（shì）专门针对自理型客户，但是（shì）设施要和俄罗斯风情小镇共享，另（lìng）外还要（yào）设计食堂（táng）、影院、康乐设施等（děng）等，使老人进来（lái）真正（zhèng）过得（dé）舒心，做（zuò）到（dào）卖服务而（ér）不是卖房子。

开发者要有长远的眼光，设计好相关的配套产（chǎn）品，慢慢熬好“一锅汤”，才能（néng）让消费者“唇齿留（liú）香”、回味无穷，来了还想（xiǎng）再来。


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